에어컨 고장? 누수? 수리비는 누구 몫일까?

수리비 때문에 다툴 필요 없다! 계약서 특약으로 분쟁 막는 법

✅ 수리비 분쟁, 왜 자주 생길까?

상가 임대차 계약을 체결할 때 많은 임차인들이 가장 신경 쓰는 부분은 임대료, 보증금, 계약기간 같은 조건입니다. 하지만 실제로 계약 이후 문제로 떠오르는 핵심은 따로 있습니다. 바로 ‘수리비 부담’에 관한 갈등입니다.

예를 들어, 입주한 지 한 달도 안 됐는데 에어컨이 고장이 났다고 가정해 봅시다.

• 임차인: "이건 원래부터 이상 있었어요. 처음부터 상태가 안 좋았죠!"
• 임대인: "그건 입주하고 사용하면서 고장 난 거예요. 임차인 부담입니다."

이처럼 서로 책임을 미루는 상황은 흔히 벌어집니다. 문제는 계약서에 이에 대한 명확한 규정이 없으면 감정 싸움으로 번지고, 결국에는 분쟁이나 소송으로 이어질 수 있다는 점입니다.

실제로 부동산 중개인들 사이에서도 "특약 한 줄이면 갈등을 막을 수 있었을 텐데…"라는 이야기가 자주 나옵니다. 따라서 계약서 작성 시 수리비 부담 주체를 사전에 조율하고 문서화하는 것이 매우 중요합니다.

 

✅ 분쟁 예방의 핵심은 ‘특약사항’ 작성

수리비 분쟁을 미연에 방지하려면 계약서의 ‘특약사항’란을 적극 활용해야 합니다. 기본 계약서에는 임대차 기간, 보증금, 임대료 등 주요 항목만 포함되어 있기 때문에, 상세한 수리비 항목은 별도로 특약을 통해 명시해야 분쟁 예방 효과가 큽니다.

아래는 수리 항목별 특약 예시입니다:

시설 항목수리비 부담 주체

보일러 고장	임대인
에어컨 필터 청소	임차인
전등·콘센트 교체	임차인
수도 누수 및 배관 교체	임대인

 

이외에도 냉난방기, 간판, 방범시설, 자동문, POS시스템 등 다양한 항목이 있는 만큼, 실제 상가의 현황을 반영하여 항목을 추가하고 책임 소재를 명확히 해야 합니다.

특약은 모호하면 아무 의미가 없습니다. "필요시 협의한다", "상호 조율하여 처리" 같은 표현은 책임 회피의 여지를 남기고, 결국 분쟁을 더 키울 수 있습니다.
반드시 '어떤 시설'에 대해, '누가' 수리비를 부담하는지를 단정적이고 구체적으로 작성해야 효과가 있습니다.

 

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✅ 계약 전 ‘하자’ 꼭 확인하고 기록하세요

계약 체결 전 상가를 둘러보는 과정에서 임대인이 이렇게 말하는 경우가 많습니다.

“에어컨 상태가 좀 안 좋긴 한데, 입주 전에 다 고쳐드릴게요.”
“보일러는 내일 점검 나올 거예요. 문제 없을 겁니다.”

이런 말만 믿고 계약을 체결하는 건 위험합니다. 실제로 입주 후에도 수리를 미루거나, 임대인이 말을 바꾸는 경우가 적지 않습니다.

따라서 다음과 같은 절차가 필요합니다:

• 하자 있는 시설은 사진·동영상으로 남겨야 합니다.
  날짜가 찍히는 방식으로 촬영하고, 클라우드나 이메일에 보관하면 증거로 활용하기 좋습니다.
• 계약서 특약사항에 하자 내용을 정확하게 기입합니다.

예시 특약 문구:

📌 ‘계약 체결일 현재 에어컨 작동 불량 확인. 임대인 책임 하에 입주 전 수리 완료 예정.’

이러한 문구 하나가 나중에 수십만 원에서 많게는 수백만 원까지 들어가는 수리비를 둘러싼 갈등을 막아줍니다.
구두 약속은 법적 효력이 없으며, 서면 기록이 핵심입니다.

 

✅ 수리 진행 시 임차인이 꼭 지켜야 할 절차

임대차 기간 중 설비 고장이 발생했을 경우, 임차인이 아래 절차를 지키지 않으면 수리비를 청구해도 임대인이 책임지지 않을 수 있습니다.

1. 사진 또는 영상 촬영
   • 고장 부위를 가능한 상세하게 촬영하여 기록으로 남깁니다.
   • 시간, 장소, 시설 상태가 명확히 드러나도록 합니다.
2. 임대인에게 고장 사실 통보 및 수리 승낙 요청
   • 문자, 이메일, 카카오톡 등으로 남기되, 통화로만 하지 마세요.
   • 반드시 ‘수리 동의’ 회신을 받은 후에 진행해야 합니다.
3. 수리 후 영수증 및 견적서 보관
   • 비용 청구를 위해 반드시 수리 내역서와 세금계산서 또는 영수증을 확보합니다.
   • 카드 결제 내역만 있는 경우, 수리 업체에 명세서를 요청하세요.
4. 임대인의 동의 없는 무단 수리는 지양
   • 임대인 몰래 수리하고 나서 나중에 청구하면, “승인한 적 없다”는 이유로 거절당할 수 있습니다.

즉, “일단 고치고 나중에 청구한다”는 방식은 가장 위험합니다.
모든 수리는 반드시 협의 후 진행하고, 증거 자료는 철저히 보관해야 합니다.

 

✅ 공동주택이나 오피스텔 분양받은 경우는?

상가뿐만 아니라 오피스텔이나 주거용 공동주택에서도 하자 발생 시 대응 방법이 중요합니다. 이럴 경우, 국토교통부에서 운영하는 ‘하자관리정보시스템'을  활용하면 분쟁을 효율적으로 해결할 수 있습니다.

 

 

‘하자심사·분쟁조정위원회’에 신청하면 민사소송 없이도 분쟁 해결이 가능합니다.
보일러 고장, 난방 불량, 외벽 균열, 누수 등의 하자가 해당됩니다.

특히 분양 후 일정 기간 이내에는 시공사나 시행사에 무상수리를 요구할 수 있는 **‘하자담보 책임 기간’**이 적용됩니다. 이 기간 내 신청해야 하므로 반드시 계약서에 명시된 기간을 확인해두는 것이 좋습니다.

 

📝 마무리 요약

• 계약서 특약사항에 수리비 부담 주체를 구체적으로 명시할 것
• 하자가 있는 경우 계약 전 촬영하고 특약에 기록할 것
• 수리 전에는 임대인의 동의를 반드시 받을 것
• 수리 후 영수증, 내역서 등 증빙자료 보관 필수
• 공동주택 하자는 국토부 하자심사 제도를 활용할 것