‘2년 더 살 수 있어요?’ 계약갱신요구권의 진짜 조건과 임대인의 거절 사유

계약갱신요구권, 반드시 알아야 할 사용 요건과 거절 사유 (2025년 최신 정리)

전·월세 계약을 할 때 세입자가 꼭 알고 있어야 할 핵심 권리 중 하나가 계약갱신요구권입니다. 이 제도는 2020년 7월부터 시행된 주택임대차보호법 개정에 따라 도입되었고, 2025년 현재까지도 실효성 있게 활용되고 있습니다.

그러나 아직도 많은 사람들이 계약갱신요구권의 정확한 요건과 거절 사유를 제대로 알지 못해 임대인과의 갈등, 손해, 심지어 불법 퇴거까지 이어지는 경우가 있습니다.
이 글에서는 2025년 현재 기준으로 임차인이 계약갱신요구권을 어떻게 행사할 수 있는지, 그리고 임대인이 거절할 수 있는 사유는 무엇인지, 구체적인 조건과 사례 중심으로 설명해 드립니다.

 

✅ 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 임차인이 기존의 임대차 계약이 끝날 때 한 번에 한하여 동일한 조건으로 2년을 더 거주할 수 있도록 요구할 수 있는 권리입니다.
이는 임차인의 주거 안정성을 보호하기 위해 마련된 제도로, 임대인의 동의 없이도 법적으로 행사할 수 있습니다.

💡 중요 포인트

• 계약 갱신은 단 1회만 가능합니다.
• 갱신 후 거주 가능한 기간은 최대 2년입니다.

 

✅ 계약갱신요구권 행사 요건 (2025년 기준)

임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면 반드시 아래 요건을 충족해야 합니다:

 

1. 행사 기간

• 기존 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 통지해야 합니다.
• 이 기간을 벗어나면 법적 권리가 사라지므로, 일정을 반드시 메모해두는 것이 중요합니다.

2. 대상 임대차

• 주택임대차보호법 적용 대상 주택이어야 합니다. (주거용 오피스텔, 다세대, 아파트, 단독주택 등 대부분 포함)
• 전입신고와 확정일자 등록이 되어 있어야 보호 대상이 됩니다.

3. 갱신요구권 1회 제한

• 이미 계약갱신요구권을 행사한 세입자는 두 번째 행사할 수 없습니다.
• 다만, 묵시적 갱신은 별도로 적용됩니다.

 

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✅ 계약갱신요구권 행사 절차

1. 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 문자 또는 내용증명으로 통지
2. 임대인은 특별한 사유가 없는 한 무조건 수용
3. 갱신 시 기존 계약과 동일 조건 유지 (단, 월세 인상은 5% 이내 가능)
4. 갱신된 계약은 2년 동안 효력 유지

 

✅ 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

임차인의 계약갱신요구권은 강력한 법적 권리이지만, 아래 사유에 해당될 경우 임대인이 거절할 수 있습니다.

거절 사유상세 설명

임대인의 실거주	임대인 또는 직계존비속이 직접 거주 예정인 경우 (전입신고 및 실거주 증빙 필요)
임차인의 계약 의무 위반	월세 2기 이상 연체, 무단 전대, 불법 용도변경 등 계약상 중대한 위반
임차인의 동의 있는 단기 계약	임차인이 스스로 단기계약에 동의한 경우 (입증 필요)
철거 또는 재건축 계획	관할 구청에 허가된 계획이 있는 경우
갱신요구권 이미 행사한 경우	1회 사용한 뒤에는 다시 행사 불가

 

✅ 임차인이 꼭 알아야 할 실전 팁

① 문자 한 통으로 충분하지 않다!

가능하면 내용증명 우편으로 통지하세요. 문자나 구두 통보는 증거로 인정되지 않을 수 있습니다.

 

② 계약서에 특약이 있더라도 법이 우선

“재계약은 양측 동의로만 가능”이라는 특약이 있어도 법적 권리는 계약갱신요구권이 우선 적용됩니다.

 

③ 실거주 사유도 증명이 필요하다

임대인이 ‘실거주하겠다’고 말만 하고 실제로 입주하지 않으면 2배 손해배상 청구가 가능합니다.
2023년 이후 실거주 허위 신고 임대인에 대한 법적 제재가 강화되었으며, 2025년 현재 기준으로도 여전히 과태료 및 민사소송 대상입니다.

 

✅ 사례로 보는 계약갱신요구권 활용 예시

사례 1. 임대인이 ‘딸이 들어온다’며 갱신 거절

• 실제로 딸이 들어오지 않고, 다른 세입자를 받음
• 임차인은 법원에 2배 배상청구 소송 제기 → 승소 판결

사례 2. 임차인이 문자로 갱신 의사 통보했지만, 임대인이 ‘못 받았다’며 퇴거 요구

• 내용증명이 없어서 증거 불충분
• 임차인 패소, 강제 퇴거

👉 반드시 증빙 가능한 방법으로 통지하세요!

 

✅ 계약갱신 시 임대료는 얼마나 오를 수 있을까?

임대인이 계약을 갱신할 경우, 임대료(보증금 or 월세) 인상 폭은 5% 이내로 제한됩니다.
2025년 현재까지도 이 규정은 유지되고 있으며, 이를 초과한 인상은 무효입니다.
단, 시세가 급등한 지역의 경우에는 임대인이 신규 계약을 유도하는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.