전세에서 월세로 바꿨더니 수수료 폭탄? 계산법 알려드립니다

환산가액만 알면 중개수수료 안 속는다! 전세 전환 실전 가이드 (2025년 최신 정리)

최근 몇 년 사이 부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 ‘전세의 월세화’입니다. 금리 인상과 보증금 리스크로 인해 월세를 선호하는 집주인이 늘면서, 임차인 입장에서도 점점 전세에서 월세로 전환하는 경우가 많아졌습니다. 하지만, 이럴 때 중개수수료는 어떻게 계산되는지, 또 추가 부담은 얼마나 발생하는지 궁금한 분들이 많습니다.

이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 전세 → 월세 전환 시 중개수수료가 달라지는 원리, 계산법, 실제 사례까지 자세히 설명해드릴게요.

 

1. 전세와 월세, 중개수수료 산정 방식의 차이

전세와 월세는 기본적으로 중개수수료 계산 방식이 다릅니다.

• 전세: 보증금 기준으로 계산
• 월세: 환산가액 = 보증금 + (월세 × 100)

이 환산가액이 바로 중개보수 요율을 적용하는 기준 금액이 되기 때문에, 단순히 전세에서 월세로 바꾸면 수수료도 함께 올라갈 가능성이 매우 높습니다.

 

2. 전세에서 월세 전환 시 중개수수료가 오르는 이유

✅ 월세가 들어가는 순간, 환산가액이 올라가고 요율 구간이 변경될 수 있음

예를 들어:

• 전세: 보증금 1억 5천만 원
  → 수수료 요율 구간: 1억 ~ 3억 → 0.3%
  → 수수료: 1억 5천 × 0.003 = 45만 원
• 월세 전환: 보증금 1억 원 + 월세 50만 원
  → 환산가액: 1억 + (50만 × 100) = 1억 5천만 원
  → 동일 요율 구간이라 수수료는 동일하게 45만 원

그런데, 만약 월세가 높아져서 환산가액이 3억을 넘게 되면 요율 구간이 0.4%로 올라가면서 수수료가 급증하게 됩니다.

 

3. 실제 사례로 보는 전세→월세 전환 수수료 차이

사례 ① 동일 환산가액 (수수료 변화 없음)

• 전세: 보증금 1억 2천 → 수수료 1억 2천 × 0.3% = 36만 원
• 월세 전환: 보증금 7천 + 월세 50만
  → 환산가액: 7천 + (50만 × 100) = 1억 2천
  → 동일 요율, 동일 수수료

사례 ② 환산가액 증가로 수수료 증가

• 전세: 보증금 1억 5천 → 수수료 45만 원
• 월세 전환: 보증금 5천 + 월세 80만
  → 환산가액 = 5천 + (80만 × 100) = 1억 3천
  → 여전히 0.3% 구간, 수수료는 39만 원으로 오히려 감소

하지만 다음과 같은 경우에는 수수료가 확 뛰게 됩니다.

 

사례 ③ 전세 2억 → 월세 전환 시 환산가액 초과

• 전세: 2억 → 2억 × 0.3% = 60만 원
• 월세 전환: 보증금 5천 + 월세 250만
  → 환산가액: 5천 + (250만 × 100) = 3억
  → 수수료 요율: 0.4%
  → 3억 × 0.004 = 120만 원

➡ 수수료가 두 배로 뛰는 결과가 발생

 

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4. 수수료 구간표 다시 보기 (2025년 임대차 기준)

환산가액요율 상한

5천만 원 미만	0.5%
5천만 ~ 1억 미만	0.4%
1억 ~ 3억 미만	0.3%
3억 ~ 6억 미만	0.4%
6억 초과	0.8% (협의 가능)

 

환산가액이 3억 원을 초과하는 순간, 수수료 요율이 0.4%로 바뀌면서 부담이 급증하므로 전환 전 반드시 계산기를 사용해보세요.

 

5. 전세 전환 계약 시 중개수수료 협상 요령

• ✅ 기존 전세 계약자일 경우, ‘계약 갱신’인지 ‘신규 계약’인지 확인
  • 단순 전환이라면 수수료를 재협상하거나 일부만 지급할 수 있음
• ✅ 실거주자인 경우, 부담 경감 요청 가능
  • “기존 임차인인데 수수료 부담 줄일 수 없냐”고 협의 가능
• ✅ 부가세 포함 여부 확인
  • 45만 원 청구라고 해놓고, 부가세 포함 49.5만 원 청구하는 경우 많음
• ✅ 중개수수료 기준표를 직접 제시하며 협상
  • 특히 환산가액 3억을 넘기지 않도록 조정 요청도 고려

 

6. 수수료 외 추가로 발생할 수 있는 비용

전세에서 월세로 바뀌면 중개수수료 외에도 다음과 같은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

항목설명

확정일자 재발급	전입신고 + 확정일자 다시 받아야 함
보증보험 비용	보증금이 낮아졌지만 월세 납입 부담 존재
관리비 증액 가능성	월세 전환 후 관리비까지 올라가는 경우 많음
자동이체 등 월별 비용 부담

 

7. 전환 전 미리 확인할 체크리스트

항목설명

환산가액 확인	보증금 + (월세 × 100)
수수료 요율	국토부 기준표와 비교
계약 유형	갱신계약이면 수수료 면제 가능성 있음
부가세 포함 여부	중개사에 반드시 확인
영수증/계산서	발급 요청, 세무상 증빙 가능

 

결론: 전세 → 월세 전환, 중개수수료도 반드시 확인하자

 

겉보기에 똑같은 조건의 계약이라도 전세에서 월세로 전환되면 중개수수료는 완전히 새로운 기준으로 계산됩니다. 환산가액의 변화는 수수료 부담을 좌우하며, 실수 한 번에 수십만 원의 추가 지출이 발생할 수 있습니다.

전환 전에는 반드시 수수료 구간을 스스로 계산해보고, 중개사에게 요율표 제시 요청과 함께 부가세 여부 확인, 수수료 협상을 철저히 진행해야 합니다.