신축 오피스텔 vs 기존 아파트, 중개수수료 계산 어떻게 다를까?

신축 오피스텔 vs 아파트, 중개수수료 계산은 어떻게 다를까?

2025년 현재, 1인 가구의 급증과 전세 대출 축소로 인해 오피스텔 계약이 급증하고 있습니다. 하지만 많은 분들이 오피스텔은 아파트보다 수수료가 싸거나, 같은 방식으로 계산된다고 오해합니다.

사실 오피스텔은 비주택(상가형 건축물) 로 분류되는 경우가 많아, 중개수수료 계산방식이 완전히 달라질 수 있습니다. 이번 편에서는 오피스텔과 아파트 계약 시 수수료 계산의 차이, 부가세 여부, 실제 적용 팁까지 정리해드립니다.

 

1. 오피스텔은 주택인가요? 비주택인가요?

 

✅ 주거용 오피스텔 (주택)

• 전입신고 가능, 주거용으로 사용
• 주택임대차보호법 적용 대상

✅ 업무용 오피스텔 (비주택)

• 사무실 등록, 전입신고 불가
• 상가 임대차법 적용

이 구분에 따라 중개수수료 계산 기준도 '주택용 요율표’ vs ‘비주택용 요율표’로 나뉩니다.

 

2. 중개보수 요율표 차이

구분요율 기준 (환산가액)상한요율

주거용 오피스텔	보증금 + (월세 × 100)	0.3~0.4%
업무용 오피스텔	보증금 + (월세 × 100)	0.3~0.8%

 

즉, 같은 보증금/월세 조건이더라도 ‘업무용’일 경우 수수료가 2배 이상 발생할 수 있습니다.

 

3. 실전 사례 비교

아파트 전세 계약

• 보증금 2억
• 수수료: 2억 × 0.3% = 60만 원

오피스텔 전세 계약 (주거용)

• 동일 보증금: 수수료 60만 원 (동일 요율 적용)

오피스텔 임대 (업무용)

• 보증금 1억 / 월세 100만 원
• 환산가액: 1억 + 1억 = 2억
• 상한요율: 0.8%
• 수수료: 2억 × 0.008 = 160만 원

같은 조건이어도 용도에 따라 수수료가 100만 원 이상 차이날 수 있음

 

4. 오피스텔 계약 시 체크포인트

• ✅ 건축물대장 확인 → 용도 확인 (주거용 or 업무용)
• ✅ 전입신고 가능 여부 확인
• ✅ 수수료 상한요율 적용 여부 명확히 확인
• ✅ 부가세 포함 여부 체크 (비주택은 부가세 10% 별도인 경우 많음)

 

5. 실무 팁: 수수료 협상 요령

• 업무용이라도 주거 목적으로 사용한다면 요율 협의 가능
• 오피스텔 신규 분양권은 수수료 협의 필수 (신축 고가 거래는 0.6~0.7% 협상 가능)
• 부가세 포함 여부 반드시 명시 요청
• 계약서에 ‘중개보수율 %’과 ‘총액’을 기재 요청

 

결론: 오피스텔, 아파트보다 더 꼼꼼하게 확인하세요

오피스텔은 계약 조건에 따라 주택도 되고 상가도 되는 특수한 상품입니다. 수수료 요율 적용도 이에 따라 달라지므로, 건축물 용도 확인, 요율표 비교, 부가세 여부 확인은 필수입니다.