상가 임대 계약 시 중개수수료 계산법

상가 임대 계약 시 중개수수료 계산법 (2025년 기준 완전 정복)

상가를 임대할 때는 주택과는 또 다른 기준으로 중개수수료를 계산해야 합니다. 특히 2025년 현재 상가 거래는 권리금, 부가세, 계약 기간 등의 요소가 복합적으로 얽혀 있어, 수수료가 주택보다 훨씬 높아질 수 있으며 협상 여지도 더 큽니다. 이번 글에서는 상가 임대차 계약 시 적용되는 중개수수료 요율, 실제 계산법, 실무 주의사항과 협상 전략까지 구체적으로 알려드릴게요.

 

1. 상가 임대차 계약의 중개수수료 기준은 다르다

상가는 주택에 해당하지 않기 때문에, ‘비주택’ 임대차 거래로 분류됩니다. 이 경우에도 국토교통부가 정한 중개보수 요율표를 기준으로 상한선이 존재하지만, 실제로는 협의에 따라 결정되는 경우가 훨씬 많습니다.

 

✅ 기본 기준 요율 (임대차 – 비주택)

• 환산가액 5천만 원 미만: 0.5%
• 5천만 원 ~ 1억 미만: 0.4%
• 1억 ~ 3억 미만: 0.3%
• 3억 ~ 6억 미만: 0.4%
• 6억 초과: 0.8% (협의 가능)

※ ‘환산가액’은 주택과 동일하게
보증금 + (월세 × 100) 으로 계산합니다.

 

2. 상가 계약 시 중개수수료 실전 계산 예시

예시 ① 소형 상가 계약

• 보증금 3,000만 원 / 월세 100만 원
• 환산가액: 3,000만 + (100만 × 100) = 1억 3,000만 원
• 요율 구간: 1억 ~ 3억 → 0.3%
• 수수료: 1억 3천만 × 0.003 = 39만 원 (부가세 별도)

예시 ② 1층 상권 상가 계약

• 보증금 5,000만 원 / 월세 300만 원
• 환산가액: 5,000만 + (300만 × 100) = 3억 5,000만 원
• 요율 구간: 3억 ~ 6억 → 0.4%
• 수수료: 3억 5천만 × 0.004 = 140만 원

예시 ③ 대형 상가 계약 (협의 대상)

• 보증금 2억 / 월세 500만 원
• 환산가액: 2억 + (500만 × 100) = 7억
• 요율 구간: 6억 초과 → 협의
• 예: 0.6% 협의 → 7억 × 0.006 = 420만 원

주의: 권리금은 중개수수료 계산 기준에서 제외되지만, 현실에서는 이를 포함하여 과다 청구하는 사례가 있어 유의해야 합니다.

 

3. 상가 수수료 협상 전략: 절대 당하지 마세요

상가는 수수료가 크기 때문에 계약 전에 철저한 협상이 필요합니다.

전략 1. 환산가액 계산을 중개사 앞에서 직접 하세요

직접 계산기 두드리면서 “보증금이 5,000이고 월세가 300이니까 3억 5천이죠?” 하고 말하면, 중개사도 무리하게 요구하기 어렵습니다.

전략 2. 6억 초과는 협의 대상이라는 걸 명확히 언급하세요

“이건 협의 요율 구간이니까 0.6% 이하로 조정해보자”라고 직접 제안해야 합니다.
대부분 이 한마디에 10~20만 원 이상 줄어듭니다.

전략 3. 권리금이 있더라도 수수료 기준에는 포함되지 않음을 분명히 하세요

간혹 “총 계약금 기준으로 수수료가 OOO입니다”라는 말이 나오는데, 이는 잘못된 계산입니다.

 

 

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4. 수수료 계산 외 반드시 확인해야 할 3가지

상가 임대차 계약은 주거용과 달리 사업과 직결되기 때문에, 단순한 금액 외에도 다음 사항을 반드시 체크해야 합니다.

① 부가가치세 포함 여부

상가는 임대료에 부가세가 붙을 수 있습니다. 수수료 계산 시 “부가세 포함이냐 별도냐”를 반드시 확인하세요.

② 계약 기간

상가는 1년 단위, 2년 고정이 아닌 경우가 많아 수수료가 조정될 수 있습니다. 기간이 짧을 경우 수수료를 일부 조정 요청해볼 수 있습니다.

③ 중개계약서 확인

계약 전 중개사가 제시하는 계약서에 수수료 요율 명시 여부를 확인하고 서면 합의 내용을 반드시 기록해두세요

 

5. 수수료 영수증 및 세금계산서 발급 필수

2025년 기준, 상가 임대차 계약의 수수료는 대부분 100만 원 이상이므로 반드시 세금계산서를 요청하세요.

• 부가가치세 포함 총액을 기록한 영수증 or 세금계산서 필수 보관
• 사업자 입장에서는 비용처리 또는 세금공제 증빙자료로 활용 가능
• 중개사가 세금계산서 발행을 거부하면 지자체 신고 가능

.

6. 실무에서 자주 발생하는 오해 3가지

✅ 권리금도 수수료에 포함된다?
→ ❌ 잘못된 정보입니다. 수수료는 ‘환산가액’ 기준이지, 권리금은 법적 기준에 포함되지 않습니다.

 

✅ 중개사 말이 곧 기준이다?
→ ❌ 아닙니다. 반드시 국토교통부 기준표 또는 지자체 중개보수 조례를 확인하세요.

 

✅ 부가세 포함인지 별도인지 표시 안 해도 된다?
→ ❌ 반드시 표기하고 사전에 확인해야 분쟁 예방 가능합니다.

 

7. 체크리스트로 마무리 정리

항목확인 포인트

환산가액 계산	보증금 + (월세 × 100)
요율 구간 확인	상한요율 기준표 숙지
협의 대상 구간	6억 초과 시 사전 협상
권리금 제외 확인	수수료 계산에서 제외 명확히
부가세 포함 여부	영수증에 명확히 표기
증빙서류	영수증 or 세금계산서 요청

 

결론: 상가 계약, 수수료도 전략입니다

상가 임대차 계약은 금액이 크고 구조가 복잡한 만큼, 중개수수료 역시 전략적으로 접근해야 합니다. 환산가액 기준, 협의 가능 구간, 부가세 처리, 권리금 제외 여부 등을 미리 확인하고 계약 전 철저한 검토와 협상을 통해 수수료를 과도하게 낼 일이 없도록 해야 합니다.