2025년 전세보증금 지키는 법: 확정일자만으로 충분할까?

확정일자 vs 전세권 설정등기, 2025년 기준 보증금 지키는 가장 강력한 방법은?

2025년 현재, 전세사기 피해가 사회적으로 큰 이슈가 되면서 전·월세 임차인들의 가장 큰 관심사는 바로 "내 전세보증금을 어떻게 지킬 것인가?" 입니다.
특히 전세가율(매매가 대비 전세보증금 비율)이 높은 수도권과 지방 중소도시에서는 집값이 하락하거나 임대인의 부채가 많아지는 상황에서 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 일이 계속 발생하고 있습니다.

이러한 상황에서 임차인이 보증금을 보호하기 위한 대표적인 두 가지 방법이 있습니다.

• 확정일자 받기
• 전세권 설정등기 하기

둘 다 보증금 보호를 위한 수단이지만, 법적 효력, 비용, 절차, 집주인 동의 여부 등 여러 측면에서 차이가 존재합니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 두 제도의 비교 분석을 통해, 어떤 상황에서 어떤 방법을 선택하는 것이 유리한지 자세히 설명드리겠습니다.

 

1. 확정일자란 무엇인가요?

확정일자는 임대차 계약서에 공적인 날짜 도장을 찍어 계약 시점을 증명하는 제도입니다.
2025년 현재도 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 기본적인 보증금 보호 절차로 안내되고 있습니다.

 

확정일자의 핵심 요건

• 대항력 요건: 전입신고 + 실제 거주
• 우선변제권 요건: 확정일자 + 임대차계약서
• 확정일자 신청처: 주민센터 또는 정부24(전자문서지갑 이용 시 온라인도 가능)
• 수수료: 약 700원 (2025년 기준, 일부 지자체별 차이 있음)

확정일자를 통해 우선변제권을 얻으면, 경매 시 후순위 채권자보다 앞서 배당을 받을 수 있는 자격이 주어집니다.
단, 등기부등본에는 기재되지 않기 때문에 외부에서는 이 권리를 바로 확인할 수 없습니다.

 

2. 전세권 설정등기란 무엇인가요?

전세권 설정등기는 등기소에 등기함으로써 임차인의 전세 권리를 법적으로 공시하는 방법입니다.
이는 단순한 임차인을 넘어 전세권자(물권자) 의 지위를 부여하며,  우선변제권이 아닌 ‘우선 순위 배당’과 ‘경매 청구권’ 까지 확보할 수 있습니다.

 

전세권 설정등기의 주요 특징

• 등기부등본에 기재됨 → 누구나 열람 가능
• 임대인의 동의가 필수
• 등기소 방문 및 서류 준비 필요
• 설정비용 발생 (2025년 기준 평균 비용 안내 ↓)

 

항목	비용(예시: 보증금 1억원 기준)
등록면허세	약 200,000원 (0.2%)
교육세	약 40,000원
등기 수수료	약 15,000원
합계	약 25~30만 원 내외

 

3. 확정일자 vs 전세권 설정등기, 2025년 핵심 비교

 

항목	확정일자	전세권 설정등기
대항력	전입신고 + 실제 거주	동일
우선변제권	확정일자 기준	전세권자 지위로 우선 배당
경매 청구권	없음	있음
임대인 동의	필요 없음	필수
비용	약 700원	약 25~30만 원
등기부 기재	없음	있음
절차	간단 (주민센터/온라인 가능)	복잡 (등기소 방문, 서류 필요)
권리관계 명확성	낮음	높음

 

4. 어떤 경우에 어떤 방법을 써야 할까?

 

✅ 확정일자가 적합한 경우

• 전세보증금이 시세 대비 낮은 경우
  (예: 시세 8억 원, 보증금 1억 원 이하 → 우선변제금액 범위 내 보호 가능)
• 임대인의 신용이나 재산 상황이 양호한 경우
• 등기절차가 복잡하거나 임대인이 등기를 거부할 경우

✅ 전세권 설정등기가 필요한 경우

• 보증금이 시세의 70~90% 이상으로 높은 경우
  (전세가율이 높을수록 위험도 높음)
• 임대인이 신탁, 근저당 등 선순위 채권이 많은 경우
• 임대인의 재정상태가 불안정하거나, 소유권 변동 우려가 있는 경우
• 임차인이 보다 확실한 권리 보장을 원할 때

 

5. 실무 팁: 둘 다 가능한가요?

 

네, 가능합니다.
확정일자와 전세권 설정등기는 중복 적용이 가능하며, 실제로는 전세권 설정등기를 하면서도 확정일자와 전입신고를 병행하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

2025년에도 여전히 전세보증금 반환 문제가 사회 문제로 대두되고 있는 만큼, 복수의 안전장치를 마련하는 것이 현실적인 선택입니다.

 

6. 전세보증금 보호 범위 참고 (2025년 기준)

2025년 기준, 주택임대차보호법에 따라 아래 조건을 만족할 경우 일정 보증금 범위 내에서 최우선변제권이 인정됩니다.

지역	최우선변제 한도	요건
서울	5,000만 원	전입 + 확정일자
수도권 과밀억제권역	4,300만 원	전입 + 확정일자
광역시·세종시	3,700만 원	전입 + 확정일자
기타 지역	3,400만 원	전입 + 확정일자

 

※ 이 범위 초과 보증금은 경매 시 일반 채권자들과 함께 배당받게 되므로, 초과액에 대해서는 전세권 설정등기가 유리합니다.

 

7. 결론: 내 상황에 맞춘 맞춤 전략이 필요

2025년 현재도 확정일자와 전세권 설정등기는 각각의 장단점을 가진 제도입니다.
임차인의 보증금을 보다 안전하게 보호하기 위해서는 보증금 비율, 지역별 우선변제 한도, 집주인의 재정상태를 고려해 전략적으로 접근해야 합니다.

• ✅ 전세가 낮고 집주인이 신뢰 가능하다면 확정일자만으로도 충분
• ✅ 보증금이 높거나 리스크가 있다면 전세권 설정등기를 고려
• ✅ 둘 다 병행하면 보증금 보호에 있어 가장 완벽한 대비책