LH, 지방 미분양 아파트 3,000호 매입-전세 전환 후 분양 가능

 

수도권 제외! LH, 지방 미분양 아파트 대규모 매입 추진

한국토지주택공사(LH)는 지방의 미분양 아파트 3,000호를 2025년 3월 21일부터 직접 매입한다고 발표했습니다. 이번 매입은 국토교통부의 '지역 건설경기 보완방안' 의 일환으로 진행되며, 지방 미분양 주택 재고의 증가와 건설경기 악화에 대응하기 위해 마련된 정책입니다. LH는 매입한 주택을 '분양전환형 든든전세' 로 공급할 계획이며, 이로 인해 지역 주민들에게 저렴한 주택을 제공하고, 미분양 해소를 목표로 하고 있습니다.

 

매입 대상 및 지역

이번 LH의 미분양 아파트 매입 대상은 수도권을 제외한 지방 전역입니다. 구체적으로 다음과 같은 주택들이 포함됩니다.

• 대상 주택: 입주자 모집 절차를 완료한 50~85㎡ 규모의 준공 후 미분양 아파트.
• 대상 지역: 수도권을 제외한 모든 지방 지역.
• 매입 규모: 총 3,000호가 매입 대상에 포함됩니다.

LH는 입주자 모집공고를 거친 주택에 대해 매입을 진행하며, 지역 건설경기의 활성화를 위해 미분양 주택의 매입을 우선적으로 추진합니다.

 

 

매입 가격 결정 기준

매입된 주택의 가격은 별도의 감정평가 후 매입 상한가를 설정하여 결정됩니다. LH는 과거 매입 사례와 업계 자구 노력을 고려해 매입 상한가를 감정평가 금액의 83% 수준으로 설정했습니다.

• 매입 상한가: 감정평가 금액의 83%.
• 최종 매입 가격: 업체가 제시한 매도 희망가로 결정되며, 매도 희망가가 낮은 순으로 주택이 우선 매입됩니다.

이 방식은 고분양가로 인한 미분양 문제를 해소하기 위해, 업계의 자구노력을 유도하는 중요한 요소로 작용합니다.

 

분양전환형 든든전세 로 공급

매입한 주택은 ‘분양전환형 든든전세’ 프로그램을 통해 저렴한 전세로 공급됩니다. 이는 LH가 미분양 주택을 매입한 뒤, 주택을 공공 임대주택으로 제공하는 방법 중 하나로, 주택 수요자에게 저렴한 가격으로 전세로 거주할 수 있는 기회를 제공하며, 이후 분양 전환도 가능합니다.

1. 전세 가격

• 시세의 약 90% 수준의 전세 가격으로 주택을 제공하며, 이는 시세보다 낮은 가격으로 거주할 수 있는 기회를 제공합니다. 예를 들어, 해당 지역의 아파트 시세가 1억 원이라면, 전세금은 약 9,000만 원 수준으로 제공될 수 있습니다.

2. 거주 기간 및 연장

• 6년간 거주 후, 분양을 원할 경우 저렴한 가격으로 분양 전환이 가능합니다. 또한, 만약 분양을 원하지 않으면 추가로 2년간 연장하여 거주할 수 있습니다. 이 기간 동안 거주자는 안정된 주거 환경을 제공받게 되며, 이는 주거의 안정성을 높이는 효과가 있습니다.

3. 분양 전환

• 분양 전환을 원하는 경우, 저렴한 가격으로 분양 받을 수 있습니다. 분양 전환 가격은 주택을 처음 매입할 때의 가격을 바탕으로 책정되며, 최종 분양가는 지역 시세를 고려하여 결정됩니다.

이 방식을 통해, 공공 임대주택의 공실 문제를 해결하고, 지역 주민들에게 합리적인 가격의 주거 기회를 제공하는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

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매입 기준 및 평가 요소

LH는 매입 대상 주택을 선정하기 위한 기준을 마련하고, 이를 기준으로 매입 주택을 신중하게 선별합니다. 주택의 품질과 임대 가능성 등을 중점적으로 고려하여, 실제 주거 수요자의 요구에 맞는 주택을 매입하고자 합니다.

1. 임대 활용 가능성

• LH는 주택을 임대용으로 활용할 수 있는 가능성을 우선적으로 고려합니다. 특히, 향후 분양 전환이 가능하도록 주택의 품질, 위치, 주변 환경 등을 종합적으로 평가하여, 향후 실수요자가 필요로 할 수 있는 주택을 매입합니다.

2. 입지와 품질

• 주택의 입지가 매우 중요한 평가 요소입니다. 예를 들어, 교통이 편리하고, 상업시설이나 교육시설이 가까운 등 실거주자의 생활 편의성이 높은 곳에 위치한 주택을 우선적으로 선별합니다. 또한, 주택의 내부 품질도 중요한 평가 요소로 작용하며, 건축 상태와 기반 시설 등이 기준이 됩니다.

3. 실수요자 중심

• LH는 실수요자 중심으로 매입 주택을 선별합니다. 즉, 실제 주거할 사람들이 필요로 하는 주택을 매입하기 위해, 양질의 주택을 우선적으로 고려하고 있습니다. 이는 단순히 미분양 해소뿐만 아니라, 주거 만족도를 높이는 데 중요한 역할을 합니다.

LH는 철저한 관리와 관리 체계를 통해 우수한 품질의 주택을 선별하고, 이를 실수요자에게 합리적인 가격으로 제공할 수 있도록 합니다.

신청 방법 및 일정

• 매입공고 시작일: 2025년 3월 21일
• 신청처: LH의 공식 청약 사이트인 LH 청약플러스

해당 공고에 대한 자세한 사항은 LH 청약플러스를 통해 확인할 수 있습니다.

 

과거 미분양 매입 사례

LH는 2008~2010년 동안 7058호의 미분양 주택을 매입하여 공급한 사례가 있습니다. 이는 글로벌 금융위기로 인해 심각해진 부동산 침체와 미분양 주택의 급증에 대응하기 위한 조치였습니다. 이때 매입된 주택은 시세보다 저렴한 가격에 매입되어 국민임대주택 및 분양전환 임대주택으로 공급되었습니다.

1. 국민임대주택으로 활용된 60㎡ 이하 주택

60㎡ 이하의 소형 주택은 국민임대주택으로 활용되었습니다. 국민임대주택은 저소득층을 대상으로 제공되는 주택으로, 주거비 부담을 최소화하려는 목적을 가지고 있습니다. 당시 매입된 60㎡ 이하의 주택은 1117호로, LH는 이를 국민임대로 제공하며, 안정적인 임대료와 6년 계약을 기반으로 저소득층 가구에게 안정된 주거 환경을 제공했습니다.

예시:

• 예를 들어, 2008년 글로벌 금융위기 시점에서 많은 소형 아파트들이 미분양 상태였으며, LH는 이러한 아파트들을 시세보다 저렴한 가격으로 매입하여, 임대료를 시세의 70~80% 수준으로 책정했습니다.
• 이를 통해 저소득층 가구는 시장 가격보다 낮은 임대료로 안정적인 주거지에서 거주할 수 있었으며, LH는 공공 주택을 제공하면서 지역 내 주거 안정성을 높였습니다.

 

2. 분양전환 임대주택으로 활용된 60㎡ 초과 주택

60㎡ 초과의 주택은 분양전환 임대주택으로 활용되었습니다. 분양전환 임대주택은 일정 기간 동안 임대로 거주하다가, 분양을 원할 경우 저렴한 가격으로 분양할 수 있는 특성을 가진 주택입니다. 이 방식은 미분양 주택을 해소하는 데 중요한 역할을 하며, 분양 가격은 초기 매입 가격을 기반으로 결정됩니다. 분양 전환을 원하는 경우, 저렴한 가격으로 분양할 수 있어 실수요자들에게 큰 혜택을 제공합니다.

 

예시:

• 60㎡ 초과 주택 중 하나를 예로 들면, LH는 2009년에 3억 원에 매입한 주택을 분양전환 임대로 공급했습니다. 6년 동안 거주하며, 분양을 원하면 매입 가격에 비해 약 10~20% 할인된 가격으로 분양할 수 있도록 하여, 실수요자들이 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회를 제공했습니다.
• 예를 들어, 해당 주택의 분양가는 처음에는 3억 원이었으나, 분양전환 가격은 약 2억 4천만 원~2억 7천만 원으로 설정되었으며, 6년 후에는 거주자들이 분양을 원할 경우 특별한 혜택을 제공받았습니다.

3. 매입 방식의 변동성과 가격 조정

이번 매입에서도 과거 사례를 참고하여 효율적이고 공정한 가격 책정이 이루어질 예정입니다. 2008년과 2009년의 매입 사례에서 보듯, 당시 LH는 시세보다 저렴한 가격으로 미분양 주택을 매입하여, 공공 주택으로 공급했으며, 이러한 가격 차이가 실수요자에게 주거 안정성과 경제적 이점을 제공하는 중요한 요소로 작용했습니다.

• 시세보다 저렴하게 매입하여 주거비 부담을 줄이는 방식은 이번 매입에서도 그대로 적용됩니다. LH는 **감정평가 금액의 83%**로 매입 상한가를 설정하고, 업체가 제시한 매도 희망가가 상한가 이하로 제시될 경우 우선적으로 매입하는 방식으로, 가격 책정의 투명성과 공정성을 보장합니다.

예시:

• 예를 들어, 2025년 3월에 미분양 주택을 매입한다고 가정했을 때, 감정평가 금액이 1억 원인 주택은 **83%**인 8300만 원으로 매입될 수 있습니다. 이후 매도 희망가가 8000만 원으로 제시되면, 업체가 제시한 가격을 기준으로 매입이 진행됩니다. 이처럼 가격이 낮은 주택을 우선 매입함으로써 시장 가격 조정을 유도하고, 공공의 역할을 강화하는 효과가 발생합니다.

4. LH 매입의 경제적 효과

과거 7058호의 미분양 주택 매입 사례에서 볼 수 있듯, LH의 미분양 주택 매입은 지역 경제에 중요한 영향을 미쳤습니다. 미분양 주택이 시장에 장기적으로 방치되면, 이는 건설 경기에 악영향을 미치며, 업체의 재정 악화로 이어질 수 있습니다. 하지만 LH가 공공의 역할을 담당하며 미분양 주택을 매입해 주면, 건설사들의 재정 부담을 줄이고, 지역 건설 경기를 회복시키는 긍정적인 효과가 발생합니다.

예시:

• 예를 들어, 한 지역에서 2008년 경제 위기 후 500호 규모의 미분양 아파트가 3년 동안 계속해서 팔리지 않고 방치되었을 때, LH가 이를 매입하여 공급하면서, 해당 지역의 주택 시장과 건설 경기가 활성화되었습니다. 미분양 주택이 시장에 공급됨으로써 매매 시장의 침체를 완화하고, 주택 건설업체는 새로운 프로젝트를 시작할 수 있는 여력을 가지게 되었습니다.

 

국토부 입장

김규철 국토부 주택토지실장은 이번 LH의 미분양 매입에 대해 "지방의 위축된 건설경기를 보완하기 위한 중요한 역할"이라며, "양질의 주택을 선별하여 철저히 관리하겠다"고 강조했습니다.