2025년 전대차 계약, 전세권 없으면 무조건 위험한 이유

두 번 세 놓는 전대차 계약, 전세권 없이 해도 될까?

전세금을 돌려받지 못하는 ‘전세사기’가 사회 문제로 대두된 지도 몇 년째입니다. 특히 전대차 계약으로 인한 보증금 피해가 끊이지 않으면서, 2025년 현재 정부는 다중전대 행위를 제한하고 전세권 설정을 권장하는 방향으로 제도를 강화하고 있습니다.
하지만 여전히 전세와 전대차의 차이를 정확히 모르고 계약하는 사람들이 많습니다. 오늘은 전세권 설정과 전대차 계약 시 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 정리해드립니다.

 

전세와 전대차, 개념부터 구분해야 합니다

• 전세: 임차인이 임대인(건물 소유주)에게 보증금을 맡기고, 일정 기간 거주하는 계약
• 전대차(再賃貸): 기존 임차인이 제3자에게 동일한 공간을 다시 임대하는 행위

전대차는 흔히 ‘재임대’로도 불리며, 건물주(임대인)의 사전 동의 없이 전대를 하는 경우 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 문제는 여기서 발생합니다.
전대차로 입주한 사람은 계약 종료 후 보증금을 돌려받기 위해 직접 임대인이 아닌 중간 세입자에게 청구해야 하는 구조입니다. 그런데 그 중간 세입자가 잠적하거나, 돈이 없거나, 심지어 처음부터 사기 목적이라면 피해자는 법적 보호를 받기 어렵습니다.

 

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전세권 설정 등기 가 중요한 이유

과거에는 전입신고와 확정일자만 받아도 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있었지만,
최근에는 법원에서도 전세권 설정 등기 유무를 중심으로 권리 보호 여부를 판단하고 있습니다.

• 전세권 설정 등기란?
  전세보증금을 법적으로 보호받기 위해 등기부에 전세권을 설정하는 행위로, 해당 부동산을 임차인이 직접 점유하고 사용할 수 있는 권리가 부여됩니다.
• 전세권 설정의 장점
  ① 임대인 동의 없이도 제3자에게 전대 가능
  ② 임대차 계약 기간 중 경매 시 우선변제권 확보
  ③ 민사소송 시 법적 효력 입증이 용이

전세권 설정 비용은 약 20~30만 원 선이지만, 수천만 원 또는 억 단위의 보증금을 보호받기 위한 최소한의 보험이라 할 수 있습니다.

 

 2025년 전세보증금 지키는 법: 확정일자만으로 충분할까?

 

전대차 계약 시 체크포인트 5가지

1. 임대인의 동의서 명시 여부 확인
   → 계약서에 “임대인의 서면 동의 하에 전대 가능”이라는 문구가 있는지 체크하세요.
2. 등기부등본으로 실제 소유자 확인
   → 중간 세입자가 아닌 진짜 소유자의 이름이 명확히 나와 있어야 합니다.
3. 확정일자와 전입신고 동시 진행
   → 대항력과 우선변제권 확보의 기본 조건입니다.
4. 전세권 설정 등기 가능 여부 임대인과 협의
   → 가능하다면 반드시 등기까지 마치고 계약서를 체결하세요.
5. 보증금 반환 책임 주체 명확히 기재
   → 전대차 계약서에 보증금 반환 책임이 임대인인지, 전대인(중간 세입자)인지 명확히 하세요.

 

전세사기 방지용 '공유주거'가 대안될 수 있을까?

 

2030세대를 중심으로 최근 떠오른 새로운 주거 방식이 바로 **공유주거(Co-living)**입니다. 전세사기 피해가 두려운 청년들이 공공기관, 스타트업이 운영하는 보증금 낮고 신뢰 가능한 임대주택을 선호하게 된 것이죠.

공유주거의 장점은 다음과 같습니다.

• 전세금 없이 월세만 납부
• 임대주체가 공기업, 지자체, 보증된 스타트업
• 보안, 계약, 관리가 체계적
• 전입신고, 확정일자 자동 반영 시스템 갖춤

전세사기를 우려하는 청년층이라면, 무리하게 고액 보증금을 주는 것보다 공공형 공유주택을 고려해볼 만합니다.

 

전세사기 예방을 위한 계약서 작성 팁

국토부가 제시한 전세사기 예방 체크리스트를 기준으로, 다음 사항은 반드시 계약 전 확인하시기 바랍니다:

• 임대인의 신분증, 등기부등본 상 소유주 명 확인
• 중간 전세 세입자일 경우, 원계약서 확인 필수
• 계약서에 ‘임대인 동의 없는 전대 불가’ 조항이 있는지 확인
• 반드시 공인중개사를 통해 계약 진행, 개별 직거래는 위험
• 가능하면 전세권 설정 등기 진행 또는 전세보증보험 가입

 

2025년 기준 전대차 주의사항 요약

구분전세계약전대차 계약

임대인 동의 필요 여부	불필요	필수 (전세권 설정시 제외)
보증금 반환 주체	임대인	전대인 (중간 세입자)
법적 보호 장치	확정일자 + 전입신고	전세권 설정 없이는 취약
위험도	낮음	높음