사기 막는 법? 부동산 등기부등본 보는 3가지 핵심 포인트

 

부동산 거래 전 필수 확인 서류, 등기사항전부증명서란?

등기사항전부증명서는 부동산에 관한 ‘권리 관계’를 기록해놓은 공적 문서입니다.

우리가 흔히 부동산을 사고팔거나 전세 계약을 할 때,
이 부동산의 ‘진짜 주인’이 누구인지,
이 부동산에 빚이 잡혀 있는지(근저당권 등)
법적으로 소유권을 주장할 수 있는 다른 사람이 있는지
이런 내용을 알기 위해 꼭 열람해야 하는 문서가 바로 등기사항전부증명서입니다.

간단히 말해,
이 집이 누구의 것이고, 깨끗한 상태인지 아니면 법적으로 얽힌 권리가 있는지를 보여주는 신분증 같은 서류입니다.

 

등기사항전부증명서는 어떻게 생겼나요?

총 3가지 섹션으로 구성되어 있습니다:
① 표제부, ② 갑구, ③ 을구

 

1. 표제부 – 부동산의 기본 정보

표제부는 부동산의 기본적인 신분 정보를 제공하는 부분입니다. 말 그대로 부동산의 명함 이라고 할 수 있습니다. 이 정보를 통해 내가 거래하려는 부동산이 어떤 성격을 지닌 곳인지 파악할 수 있습니다.

 

1.1. 소재지

• 어떤 위치에 있는 부동산인가?
• 부동산의 정확한 주소를 알려주는 항목입니다. 예를 들어, 아파트, 상가, 토지 등에서 정확한 위치를 확인할 수 있습니다.
• 주소를 정확히 확인하여, 해당 부동산이 거래하려는 위치에 맞는지 반드시 확인해야 합니다.

예시:

• 서울특별시 강남구 테헤란로 1길 10, 101동 402호
• 이 정보만으로, 이 부동산이 서울 강남구에 위치한 101동 402호 아파트임을 알 수 있습니다.

1.2. 건물명칭/건물번호

• 이 건물의 정확한 식별 정보를 확인할 수 있습니다.
• 예를 들어, 상가 건물이라면 그 건물 이름과 번호가 표시됩니다. 아파트라면 아파트 이름과 호수, 동 번호 등도 기록됩니다.
• 이 부분은 동·호수, 단지 내 건물 명칭을 확인하여, 내가 계약하려는 정확한 건물인지 확인하는 데 중요합니다.

1.3. 건물 면적

• 이 항목에서는 부동산의 크기에 대한 정보가 담겨 있습니다. 주거용 부동산에서는 전용면적과 공용면적이 구분되며, 상업용 건물이나 토지에서는 대지면적이 포함됩니다.
• 예를 들어, 아파트라면 전용면적이 나오고, 대지권 비율도 나옵니다.

예시:

• 전용면적 70㎡, 대지권 면적 246㎡
• 이 예시에서는 아파트의 내부 면적과 해당 아파트가 공유하는 토지 면적을 동시에 확인할 수 있습니다.

1.4. 대지권 비율

• 아파트의 경우, 해당 세대가 어떤 비율로 땅을 소유하고 있는지가 표시됩니다. 이를 통해 그 세대가 공유하는 토지 면적을 파악할 수 있습니다.
• 예를 들어, 1/10 지분이 있다면, 그 세대가 해당 아파트의 전체 토지 중 10% 의 지분을 갖고 있다는 의미입니다.

예시:

• 대지권 246㎡ 중 1/10 지분
• 이는 해당 아파트 세대가 전체 토지 면적의 10%를 공유하고 있다는 뜻입니다.

 

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2. 갑구 – 소유권과 관련된 사항

갑구는 부동산의 소유자 및 소유권의 변경 사항을 기록한 부분으로, 부동산의 소유자가 누구인지를 정확히 확인할 수 있는 핵심적인 부분입니다.

 

2.1. 소유자 이름

• 누가 이 부동산의 실제 소유자인지를 확인할 수 있습니다.
• 거래하려는 사람이 진짜 소유자인지 확인하는 가장 중요한 정보입니다.
• 만약 소유자가 여러 명이라면 각각의 소유 비율까지 기재됩니다. 여러 명이 공동 소유하는 경우라면, 반드시 모든 소유자의 동의를 받아야 거래가 가능합니다.

2.2. 취득 원인

• 소유자가 어떻게 이 부동산을 취득했는지가 기록됩니다.
• 주로 매매, 상속, 증여, 경매 낙찰 등 거래의 종류가 기재됩니다. 이를 통해 소유권의 정확한 이력을 파악할 수 있습니다.

예시:

• 매매: 과거에 거래로 소유가 이전된 것.
• 경매 낙찰: 해당 부동산이 경매에서 팔린 경우.
• 상속: 부모로부터 상속받은 경우.

2.3. 등기일자

• 소유권이 언제 이전되었는지를 확인할 수 있습니다.
• 거래를 하려면 최신 등기일자를 확인하여, 소유권이 변경되지 않았는지, 소유권 분쟁이 없는지 확인해야 합니다.

2.4. 지분 비율

• 공동 소유자가 있다면, 그들의 소유 비율이 나옵니다.
• 예를 들어, 지분 50% 라는 건, 해당 부동산을 반씩 공동 소유하고 있다는 뜻입니다.

3. 을구 – 담보나 제한 물권이 걸린 부분

을구는 부동산에 설정된 담보물권이나 제한물권에 관한 정보를 담고 있습니다. 이 부분에서 중요한 점은 해당 부동산에 법적 분쟁이나 재정적 문제가 있는지 확인할 수 있다는 것입니다.

 

3.1. 근저당권

• 주로 은행에서 대출을 받을 때 설정되는 담보권입니다.
• 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면, 그 부동산이 대출의 담보로 사용되고 있다는 뜻입니다.
• 근저당권 금액이 기재되므로, 부동산의 최대 대출 한도를 확인할 수 있습니다.

예시:

• 하나은행 근저당권 설정 2억 원
• 이는 해당 부동산이 2억 원을 담보로 대출을 받았다는 의미입니다.

3.2. 전세권

• 부동산에 전세권이 설정되어 있으면, 전세로 들어온 세입자가 있음을 알 수 있습니다.
• 전세권이 설정된 부동산은 세입자가 권리를 주장할 수 있기 때문에, 해당 부동산을 계약하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

3.3. 가압류/가처분

• 법적 분쟁이나 소송 중인 부동산에는 가압류나 가처분이 설정될 수 있습니다.
• 가압류는 법원이 부동산에 대한 강제 집행을 잠시 보류하기 위해 설정하는 것입니다.
• 가처분은 소유권 분쟁 등을 이유로 부동산의 처분을 금지하는 권리입니다.

실제 거래 시 유의 사항

1. 근저당권이 있으면, 해당 부동산을 매수한 후에도 채무가 남아 있는지, 상환 여부를 확인해야 합니다.
2. 전세권 설정 부동산의 경우, 세입자가 나가지 않으면 거래가 불가능할 수 있습니다.
3. 가압류/가처분이 설정된 부동산은 거래를 하려면 법적 해결이 필요하며, 그렇지 않으면 거래가 취소되거나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

등기사항전부증명서 열람 방법

• 정부 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 에 접속
• 부동산 소재지 입력 후 열람 또는 발급 가능
• 유료이며 보통 700원(열람), 1,000원(발급)

- > 아파트나 빌라 등 공동주택은 ‘집합건물용 등기부등본’
->  단독주택이나 토지는 ‘건물용 또는 토지용 등기부등본’ 선택!

 

요약

구분내용

표제부	부동산의 위치, 면적, 구조 등 기본 정보
갑구	소유권 관련 정보 (누가 주인인지)
을구	담보권, 전세권 등 제한 사항

등기사항전부증명서만 제대로 읽을 줄 알아도, 수천만 원에서 수억 원의 사기를 피할 수 있습니다.