부동산 계약서, 이 7가지 항목만 잘 챙겨도 분쟁 걱정 없다!

부동산 계약서: 필수 항목별 주의사항 & 특이사항 정리

부동산 계약서는 단순한 문서가 아니라, 당사자 간 권리, 의무를 법적으로 증명하는 매우 중요한 기록입니다. 각 항목을 제대로 이해하지 못하면 금전적, 시간적 손해를 입을 수 있으므로, 계약서 작성 전 반드시 등기부등본과 건축물대장을 통해 물건 상태를 확인하고 구두 합의 대신 특약사항으로 명확히 명시하는 습관을 들이세요.

 

1. 부동산 계약서, 왜 중요한가?

부동산 매매나 임대차 계약 시 작성하는 부동산 계약서는 거래 당사자 간의 권리·의무를 명확히 하고, 분쟁 발생 시 가장 중요한 법적 증거자료가 됩니다.

• 계약금, 잔금, 중도금 등 금전적 거래가 뒤따르므로, 각 항목을 꼼꼼히 확인하지 않으면 피해가 클 수 있습니다.
• 실제 계약서를 작성할 때 놓치기 쉬운 항목이나 주의사항을 미리 파악해 두면, 분쟁이나 손해를 최소화할 수 있습니다.

 

2. 부동산 계약서 주요 항목별 주의점

계약서는 일반적으로 계약 당사자 정보 → 물건 정보(소재·면적 등) → 거래조건(매매가·보증금·임대료 등) → 특약사항 → 인도일정 등의 흐름으로 구성됩니다. 아래에서 각 항목별로 자세히 살펴봅시다.

2.1 계약 당사자 정보

• 매도인(임대인), 매수인(임차인) 각각의 이름, 연락처, 주민등록번호(또는 사업자등록번호) 등 신원 정보를 기재합니다.
• 대리인이 계약에 참석한다면, 위임장과 인감증명서 확인이 필수입니다.
• 실제 소유주와 계약 상대방이 다른 경우, 사기나 무권대리로 인한 문제가 발생할 수 있으므로 소유주 확인이 제일 우선입니다.

2.2 부동산 물건 표시(소재·지목·면적 등)

• 계약 대상인 토지·건물의 지번(또는 번지), 면적, 용도 등을 등기부등본 혹은 건축물대장과 대조해 정확히 기재하세요.
• 건물의 구조, 층수, 방 개수 등 세부사항도 확인해, 실제 물건과 계약서 내용이 상이하지 않은지 살펴봅니다.
• 등기부등본상의 표기가 실제 현장과 달라 문제가 생길 수 있으므로, 현장 실사 + 서류 확인이 필수입니다.

2.3 거래 조건 및 금액

• 매매 계약: 매매대금 총액, 계약금 비율, 중도금 및 잔금 지급 시점, 지급 방식(계좌이체, 현금 등)을 명확히 기재합니다.
• 임대차 계약: 전세금(보증금), 월세(보증금 + 월세 환산보증금), 전세 권리금 등 산출 기준을 명확히 명시하세요.
  • 월세인 경우 월세 금액, 보증금, 관리비(포함 항목, 별도 항목)를 세분화합니다.
• 지급 일정 지연 시 지연손해금 혹은 계약 해제 조항이 있는지, 구체적인 적용 방식을 확인하는 것이 중요합니다.

2.4 계약금, 중도금, 잔금

• 계약금: 보통 총 거래금액의 10% 내외로 잡지만, 이는 당사자 합의에 따라 달라질 수 있습니다.
• 중도금: 매매나 전세일 경우 1회 이상(또는 2~3회 나누어) 지급하는 것이 일반적입니다.
• 잔금: 계약의 마무리 단계로, 잔금과 함께 소유권이전등기(매매의 경우)나 집 인도(임대차의 경우) 등이 진행됩니다.

2.5 특약사항

• 계약서 하단에 특약사항란을 두고, 일반적인 내용 외에 추가로 협의된 사항을 명시합니다.
  • 예: 입주 청소(도배·장판 교체), 주택 수리 범위, 옵션(에어컨·가전), 세입자 권리 인계 등
• 구두 약속은 나중에 분쟁이 되어도 입증이 어려우므로, 가능하면 모두 특약사항에 문서화해야 합니다.
• “계약 해제 사유, 위약금, 중도 해지 조항” 등도 특약으로 명시해두면, 예기치 못한 상황에서 분쟁 해결이 더 원활해집니다.

2.6 권리분석과 등기부등본 확인

• 등기부등본: 말소되지 않은 근저당, 전세권, 가압류 등 권리관계가 남아 있는지 반드시 체크해야 합니다.
  • 매매 시, 잔금 지급 전까지 모든 권리가 말소되는 조건을 명확히 기재하세요.
• 부동산이 위법 건축물이거나 재개발·재건축 예정 구역에 해당되는지, 대출이나 세금 체납이 있는지도 추가 확인이 필요합니다.

2.7 인도일(이사 날짜) 및 잔금 치를 시점

• 인도일: 매매 계약의 경우, 잔금 치른 뒤 보통 당일 혹은 합의된 날짜에 소유권 이전과 함께 집을 넘겨받습니다.
• 임대차 계약: 입주 날짜와 임대차보증금(전세, 월세 등) 지급 시점이 일치해야 하며, 기존 세입자가 있는지 확인해 인도 시점을 구체적으로 문서에 남깁니다.

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3. 부동산 계약서 대필 수수료란?

1.1 개념 및 일반적인 사례

• **“부동산 계약서 대필 수수료”**란, 계약서를 직접 작성하지 못하는 의뢰인을 대신해 제3자(예: 공인중개사, 법무사, 변호사 등)가 작성해주면서 별도로 받는 비용을 의미합니다.
• 그러나 대한민국 공인중개사법상, 공인중개사는 부동산 중개를 수행하며 “부동산 거래계약서” 작성을 도와주는 것이 업무 범위에 속하기 때문에, 일반적으로는 **중개보수(중개 수수료) 이외에 별도의 ‘계약서 대필 수수료’**를 별도로 청구할 수 없습니다.
  • 예를 들어, 매매·임대차 계약을 중개하는 과정에서 계약서를 대신 작성해주는 것은 중개행위에 포함되므로, 추가 대필료를 요구하는 것이 부당하다는 해석이 많습니다.
• 하지만 공인중개사가 아닌 제3자(예: 변호사, 법무사)를 통해 특수한 계약 형태(복잡한 권리관계 포함)로 계약서를 작성받는 경우에는, 법률 서류 작성 비용이나 자문 비용이 발생할 수 있습니다. 이때는 건당 혹은 시간당으로 자유 계약이므로, 사전에 견적을 받고 합의하는 것이 좋습니다.

1.2 주의해야 할 점

1. 공인중개사법 위반 여부
   • 정상적인 공인중개사 업무 범주 내에서, 단순 ‘계약서 작성’을 이유로 별도 대필료를 요구하면 부당 청구로 볼 수 있습니다.
   • 만약 중개인이 “계약서를 대신 써주겠다”면서 별도의 대필 수수료를 요구한다면, 관할 시·군·구청이나 부동산 중개협회 등을 통해 정확한 위반 여부를 문의해볼 수 있습니다.
2. 변호사·법무사 등 전문가 자문 비용
   • 일반적인 부동산 거래가 아닌, **특수한 상황(근저당권, 상속, 토지 분할 등)**의 계약서를 체계적으로 작성해야 한다면, 별도의 전문가 자문료가 발생할 수 있습니다.
   • 이 경우에는 대필 수수료보다는 법률 자문료 혹은 계약서 검토·작성 비용에 가깝습니다.

4.  확정일자란?

2.1 개념

• 확정일자는 주로 주택 임대차(전세·월세) 계약서에 붙이는 도장(스탬프)으로, 주택도시보증공사나 관할 구청·등기소 등을 통해 임대차 계약이 특정 날짜에 체결되었음을 공적으로 증명받는 것입니다.
• 임차인 입장에서 전세금(보증금) 보호를 위해 전입신고 + 확정일자 절차는 필수적으로 권장됩니다.

2.2 왜 중요한가?

• 주택임대차보호법상, 확정일자를 받아야만 나중에 임대인이 파산하거나, 집이 경매로 넘어가도 우선변제권(일정 조건하에 임차 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리)을 주장할 수 있습니다.
• 단순 전입신고만 한 경우보다 확정일자를 갖춘 임차인이 법적 우선순위에서 더 보호를 받습니다.
• 확정일자는 거주지 관할 주민센터, 등기소, 또는 정부24 전자확정일자 서비스(일부 지자체 지원) 등을 통해 받을 수 있습니다.

2.3 신청 시기 및 비용

• 전입신고와 동시에 진행하거나, 계약일 이후라도 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 안전합니다.
• 비용은 보통 수수료(1000원 내외, 지역·방식에 따라 약간 상이)가 발생합니다. 임대인 동의가 필요 없으며, 임차인이 직접 신청하면 됩니다.

5. 부동산 계약서 양식 예시

실제 부동산 계약서는 중개인 단체 표준 양식 또는 법무부·국토교통부 등에서 제공하는 양식을 기초로 작성합니다. 아래 예시는 주택 매매 또는 임대차 시 공통적으로 참고할 만한 기본 구조를 간략히 정리한 것이며, 상황에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.

 

부동산계약서양식예시

1. 계약 당사자 - 매도인(임대인) 성명: __________ (주민등록번호 또는 사업자등록번호: __________) 주소: _______________________________________________ 연락처: ___________________ - 매수인(임차인) 성명: __________ (주민등록번호 또는 사업자등록번호: __________) 주소: _______________________________________________ 연락처: ___________________

 

2. 부동산의 표시 (등기부등본 기준) - 부동산 소재지: __________ - 지번(또는 번지): __________ - 면적(또는 평형): __________ - 건축물 용도/구조(층수): __________ - 등기부등본 상 기타 권리사항: __________

 

3. 거래 조건 - 거래 형태: (매매 / 전세 / 월세) - 총 거래금액(또는 전세/보증금): _________원 * 월세 계약 시: 보증금 ________원 / 월세 _________원 / 관리비 _________원(있다면)

 

4. 계약금, 중도금, 잔금 - 계약금: __________원 (계약 시점에 지급) - 중도금: __________원 (지급일: __________) - 잔금: __________원 (지급일: __________, 잔금 지급과 동시에 부동산 인도)

 

5. 특약사항 - 예: 부동산 인도일, 시설 교체·수리 여부, 위약금, 중도 해제 조항, 포함 옵션(에어컨, 가전 등) - 구두로 합의한 사항도 반드시 서면으로 기재

 

6. 계약해제 및 손해배상 - 계약 해제 조건: (예: 잔금일 전 말소되지 않는 근저당 등 권리 발견 시, 위약금은 매매대금의 __% 등) - 손해배상 책임: 일방이 파기 시 상대방에게 __원 지급 등

 

 

7. 기타사항 - 등기(매매 시), 전입신고 및 확정일자(임대차 시)에 대한 책임 및 일정 - 당사자 및 중개업소(해당 시) 서명·날인

 

8. 서명 및 날인 - 매도인(임대인) / 매수인(임차인): (인감 또는 사인) - 공인중개사(중개업소명: _____, 등록번호: _____): (직인 또는 서명)

주의: 위 양식은 샘플이며, 실제 거래 형태(매매·전세·월세 등)나 지역별 표준양식, 계약 조건에 따라 일부 항목이 추가·수정·삭제될 수 있습니다.

6. 추가 주의사항 및 팁

1. 계약서 작성 전
   • “등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 확인원” 등 공적 서류를 발급받아 최신 상태로 권리관계를 점검해야 합니다.
   • 명의가 실제 소유주와 일치하는지, 근저당권·가압류 등 설정 여부를 꼼꼼히 확인하세요.
2. 계약서 작성 시
   • 금액(계약금, 중도금, 잔금), 일자, 특약사항은 빠짐없이 적고 당사자 모두가 도장(서명) 찍어야 합니다.
   • 매도·임대인 측이 대리인을 내세운다면, 위임장 및 인감증명 등 대리권을 확인하세요.
3. 계약 후
   • 매매의 경우: 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 절차 진행.
   • 임대차의 경우: 전입신고 + 확정일자로 보증금을 보호(우선변제권 확보).
   • 계약 해제나 위약금 발생 상황에 대비하여, 계약서 사본 및 영수증(송금 내역 등)을 잘 보관하세요.

 

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 부동산 계약서에 사소한 구두 합의도 전부 써야 하나요?

네, 구두 합의만 믿고 넘어갔다가 추후에 입증이 어려워 분쟁이 생길 수 있습니다. 합의된 내용은 특약사항에 반드시 기재하세요.

Q2. 중도금을 지급했는데, 상대방이 계약을 파기하면 어떻게 되나요?

계약서에 통상 위약금이나 배액배상 조항을 넣습니다. 상대방 귀책으로 계약이 파기될 경우, 중도금 이상의 배상을 요구할 수 있지만, 실제로는 계약서 특약 및 관련 법률에 따라 달라집니다.

Q3. 잔금 지급 후에도 권리가 말소되지 않으면 어떻게 해야 하나요?

잔금 전에 말소가 제대로 이루어졌는지 확인하고, 계약서에도 “말소되지 않으면 잔금 미지급 혹은 계약해제” 등의 조건을 명시해야 합니다. 잔금 지급 후 문제가 생기면 해결이 훨씬 어렵습니다.

Q4. 중개인을 끼고 계약했는데, 중개인 설명과 계약서 내용이 달라요.

부동산 계약에서는 서면 계약서 내용이 우선 적용됩니다. 중개인의 구두 설명이 계약서와 어긋날 경우, 서면으로 확약 받아두지 않으면 법적 보호가 어렵습니다.

 

8. 정리 및 결론

• 부동산 계약서 대필 수수료는 원칙적으로 공인중개사법에서 인정하지 않는 별도 항목입니다. 일반적인 중개 상황이라면 중개 수수료 안에 계약서 작성이 포함됩니다.
• 다만, 복잡한 권리관계나 소송 가능성이 있는 특수 거래라면 변호사나 법무사 등 별도 전문가에게 의뢰해  추가 자문료(계약서 작성 비용) 가 발생할 수 있습니다.
• 확정일자는 임대차 거래 시 임차인의 보증금 보호에 있어 매우 중요한 제도이므로, 계약 체결 후 신속히 진행해야 합니다. 전입신고와 함께 하면 더 안전합니다.
• 계약서 양식을 활용해 꼼꼼히 작성하되, 특약사항 및 권리관계는 꼭 문서화해야 추후 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

2025.02.10 - [생활정보(경제,금융,사회)/일반] - 부동산 초보라면 꼭 알아야 할 2025년 부동산정책 핵심 포인트

부동산 초보라면 꼭 알아야 할 2025년 부동산정책 핵심 포인트

 

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초보자라면, 공인중개사나 부동산 전문가아 충분히 상담하고 사례 연구를 통해 안전하게 계약하는 것이 좋습니다. 작은 부분이라도의문이 생기면, 정확하게 서면으로 남기는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.